Problemas de caixa são comuns em condomínios por diferentes motivos. Pode ser falta de conhecimento, inadimplência, recusa de pagamento de certos gastos por parte de alguns proprietários entre outras razões. Nesse cenário, é fundamental que o síndico saiba diferenciar as despesas extraordinárias das ordinárias de condomínio para fazer uma gestão eficaz.

 

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Entender as despesas extraordinárias e despesas ordinárias de condomínio é bastante relevante, porque pode acarretar problemas para a saúde financeira do condomínio e até mesmo implicar em questões jurídicas. Assim, os riscos de reunir esses gastos em uma só categoria são grandes e precisam ser evitados.

 

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Neste post, vamos apresentar o conceito de cada tipo de despesa, mostrar o que é de responsabilidade do condomínio e do condômino, quais riscos sua administração pode correr ao ignorar despesas extraordinárias de ordinárias de condomínio e ainda como fazer uma previsão orçamentária e ter a cabeça mais tranquila. Acompanhe!

 

 

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O que são despesas ordinárias de condomínio?

 

Nessa área o síndico precisa ter muito cuidado, pois uma previsão orçamentária errada pode levar as finanças do condomínio ladeira abaixo. É preciso planejar com muito cuidado todas essas despesas, já que são fixas e certas ao longo de todos os meses. Esses gastos são aqueles rotineiros e indispensáveis para o funcionamento do condomínio. Por isso, há um desembolso mensal para seu pagamento. Os principais exemplos são:

 

  • Salário de colaboradores e prestadores de serviços;
  • Encargos fiscais e trabalhistas;
  • Despesas de consumo, como água, luz e telefone;
  • Gastos com manutenção, conservação e pequenos reparos;
  • Seguro;
  • Vales administrativos

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E qual é o conceito de despesas extraordinárias?

 

Despesas extraordinárias são recursos destinados para benfeitorias de natureza estrutural ao prédio, bem como em casos de imprevistos. Alguns exemplos são:

 

  • Vazamentos;
  • Substituição de equipamentos;
  • Reformas;
  • Benfeitorias;
  • Projetos de paisagismo;
  • Fundos de obras e de reserva

    Para o desembolso com as despesas extraordinárias, o síndico deve obter aprovação em assembleia condominial. Essa regra pode ser ignorada quando o caráter da situação for emergencial.

 

Qual é a responsabilidade do condomínio? 

 

O síndico tem o dever de fazer um orçamento adequado à realidade do edifício para o ano seguinte. Essa previsão deve contemplar todas as despesas ordinárias do ano para garantir que os pagamentos e manutenções sejam realizados dentro do prazo e com o maior conforto para os condôminos.

 

Em relação aos gastos extraordinários, a responsabilidade em alguns casos é do condomínio, em outros é do inquilino ou do proprietário. É importante destacar que não há unanimidade sobre o assunto, inclusive entre juristas.

 

Essa situação decorre da inexistência de informações na Lei dos Condomínios, já que é a legislação do inquilinato que se pronuncia sobre o assunto. Alguns pontos polêmicos e importantes nesse caso são os seguintes:

 

1. Vazamentos e infiltrações entre apartamentos

Os problemas de encanamento em um apartamento costumam impactar na unidade que está abaixo. O reparo deve ser imediato e a conta deve ser quitada de acordo com a rede do edifício.

 

A vertical é a que conduz a água e o esgoto entre a rua e os andares. É de uso geral e, portanto, a responsabilidade dos consertos é do condomínio. Por sua vez, a horizontal liga a coluna ao apartamento e é de uso particular. Nesse caso, o problema é do proprietário.

 

2. Varandas e sacadas

 

 A manutenção do teto e do piso desses ambientes é do condômino. Em caso de vazamentos com origem na tubulação vertical, o pagamento é feito pelo condomínio.

 

3. Coberturas

 

Os problemas ocasionados neste espaço de uso exclusivo é um dever do proprietário. Infiltrações e outros imprevistos originados no terraço de propriedade e uso comum devem ter seu conserto pago pelo condomínio.

 

4. Fachadas

A manutenção desse item é custosa, mas é importante para evitar a deterioração e possíveis problemas nas unidades, em caso de umidade originária da fachada. Esse gasto é geralmente absorvido pelo condomínio.

 

5. Janelas

 

A manutenção das esquadrias deve ser feita pelo proprietário, por exemplo, pela colocação de borrachas, escova ou silicone. Se esse procedimento for ignorado e houver infiltração, a responsabilidade é do proprietário. Vale a pena identificar também a instalação de ar-condicionado, que pode ocasionar o mesmo problema.

 

6. Instalação ou rede de gás

 

Essa rede contém diversos canos individualizados, mas é encarado como uma instalação comum. Por isso, a manutenção e a instalação são atribuídas ao condomínio.

 

7. Rede elétrica

 

Os danos que ocorrerem na parte interna da unidade devem ser resolvidos pelos condôminos. O restante está sob os cuidados do condomínio. A única exceção é a troca de fiação do apartamento.

 

Nesse caso, o proprietário arca com os gastos e potenciais prejuízos à rede elétrica. Além disso, é necessário obter aprovação do síndico e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

 

8. Interfones

 

O compromisso é do proprietário quando for identificado que o problema foi ocasionado por mau uso. Em qualquer outra circunstância, o condomínio é o responsável, mesmo que a falha esteja em apenas um apartamento.

 

9. Cupins ou dedetização

 

A descupinização ou dedetização são pontos polêmicos em relação ao pagamento. O mais comum é que a infestação atinja várias unidades do edifício. Como inexiste qualquer orientação, o ideal é trabalhar preventivamente e discutir o assunto em assembleia para evitar problemas.

 

 Qual é a responsabilidade dos moradores?

 A Lei do Inquilinato especifica que o proprietário tem a obrigação de quitar as despesas extraordinárias e o inquilino, quando houver, deve pagar os gastos ordinários. Em alguns casos, o contrato pode determinar o ressarcimento futuro de valores indevidamente desembolsados pelo locatário.

 

Nessas situações, o morador deve apresentar ao locador os comprovantes de pagamento e solicitar o reembolso pela imobiliária. Ainda existe a questão do fundo de reserva, que pode ser pago pelo inquilino ou pelo proprietário. A definição depende do uso que será destinado ao dinheiro. Se for voltado à reposição dos gastos de manutenção do condomínio, a quitação deve ser realizada pelo locatário.

 

Quais são os riscos de não separar os tipos de despesas ordinárias de condomínio e extraordinárias?

 

O síndico tem muitos deveres em sua rotina e, por isso, precisa ter cuidado com as tarefas realizadas. No que diz respeito às despesas do condomínio, a gestão precisa ser bem executada para evitar um processo por improbidade administrativa.

 

Quando o problema chega à justiça, requer provas irrefutáveis, que nem sempre existem. Ainda assim é incômodo e desconfortável, e inclusive pode prejudicar a reputação do síndico.

 

Por sua vez, o gestor também pode acionar o proprietário na justiça se os pagamentos de suas responsabilidades estiverem atrasados, independentemente de serem despesas extraordinárias ou ordinárias.

 

Em menor escala, há os conflitos com moradores e problemas com o fluxo de caixa, que dificultam a manutenção do condomínio e a quitação dos vencimentos em dia.

 

Por último, como fazer a previsão orçamentária?

 

A boa previsão orçamentária deve ser feita com base nos gastos do ano anterior e deve levar em conta itens como: inflação do período, inadimplência do condomínio, dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos a serem negociados. Além disso tudo, também deve permitir uma folguinha, para que o pagamento das contas não fique apertado.

 

Para tanto, vale fazer uma conta simples, levando em conta todos os meses do ano, o gasto com cada item do orçamento, como água, luz, manutenção dos aparelhos, gastos com funcionários, etc. Somam-se esses valores e divide-se por doze. Daí há um cálculo do peso de cada na soma geral do mês.

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