Todo síndico de condomínio terá, em algum momento de sua gestão, uma tarefa para resolver: a inadimplência no condomínio.
Afinal, as dificuldades financeiras podem surgir para todo mundo, o que pode acarretar no descumprimento do pagamento das obrigações condominiais de moradores.
Nessa situação, o síndico, com suas atribuições de gestão, tem um papel fundamental, já que o melhor é não ter condôminos com contas atrasadas.
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A indesejável inadimplência gera dores de cabeça para gestores e moradores, pois o condomínio precisa honrar suas planilhas de pagamentos, enquanto o morador necessita cumprir seus compromissos, evitar multas e problemas legais.
É sabido que, ultimamente, além das dificuldades financeiras geradas por uma economia em dificuldades, no Brasil verifica-se um aumento de famílias endividadas, incapacitadas de pagar todos os seus boletos, também em decorrência do impacto econômico negativo mundial causado pela pandemia da COVID-19. E o resultado dessa equação é um percentual preocupante de cidadãos que não conseguem honrar seus compromissos, o que pode ser verificado no aumento de cadastrados nos serviços de proteção ao crédito, como Serasa e SPC.
Entretanto, como minimizar esses débitos em aberto em um condomínio? Como ter um balanço positivo nas contas, buscar meios inteligentes para melhorar a estrutura do condomínio e manter os serviços prestados com qualidade? E também: como cobrar os devedores sem criar incômodo?
Assim, esse assunto é de grande interesse do síndico, que vai ter que considerar como melhor gerir as cobranças e a inadimplência em condomínio. Como administrador, o síndico ainda tem que lidar com a insatisfação dos moradores quando precisa cobrar taxas extras para cobrir todas as despesas do condomínio por causa dos inadimplentes, sendo a harmonia entre os residentes um desafio e tanto.
Então continue na leitura desse texto até o fim para encontrar essas respostas e entender mais sobre como lidar com a taxa de inadimplência em condomínio. Na parte final do artigo, nós separamos uma dica bônus dedicada aos síndicos.
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Leia neste artigo Inadimplência em condomínio: como lidar e combater de maneira assertiva?:
- Cenário atual e a pandemia
- O que a lei determina sobre a inadimplência condominial
- Multas e juros aplicáveis ao condômino
- Penalidades cabíveis e direitos do morador
- Qual é o tempo de atraso para ser considerado inadimplente
- Quais as ações o síndico pode adotar para diminuir a inadimplência
- Dica bônus para síndicos
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Aqui, na seção de artigos da Interport, você descobre diversas soluções eficazes para a administração de condomínios.
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O cenário atual da inadimplência em condomínio e o reflexo da pandemia.
A pandemia de COVID-19 desestabilizou as bases da economia já fragilizada do Brasil e impôs dificuldades aos brasileiros na hora de pagar as contas do mês. Demissões e reduções salariais impactaram o dia a dia de diversas pessoas, seja na compra de alimentos e medicamentos, no uso de transportes ou até no pagamento das contas de água, luz, telefone e internet. Para quem mora em condomínio, a situação não poderia ser diferente.
Só que mesmo com a pandemia de coronavírus e todos os problemas que a acompanham nesse período, nenhum morador foi dispensado da obrigação de fazer os pagamentos, correndo o risco, inclusive, de responder judicialmente sobre os eventuais valores atrasados. Todo esse cenário elevou os índices de inadimplência em condomínio e fez as arrecadações das taxas mensais da manutenção predial diminuírem.
Para resolver esse problema, entram em cena a flexibilidade e as habilidades de negociação do síndico, que pode seguir diferentes caminhos e evitar que as dívidas condominiais aumentem, optando sempre pela coerência e transparência. Mais adiante, ainda nesse texto, você lerá algumas ações possíveis de serem adotadas.
O que diz a lei sobre a inadimplência em condomínio.
A lei é clara sobre as obrigações de cada condômino e do síndico em relação à cobrança e pagamento de despesas. Existem certas obrigações que devem ser respeitadas por todas as partes envolvidas de acordo com o que a lei determina, por isso é preciso ter atenção redobrada no que diz o Código Civil Brasileiro sobre o assunto.
As obrigações por parte do morador:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Agora, por parte do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Portanto, com bases nesses dois artigos do Código, é importante estar bastante ciente de que as cotas condominiais devem ser cobradas e pagas em dia, evitando desconfortos desnecessários que podem ser resolvidos com o acesso às informações certas.
Multas e juros aplicáveis ao morador pela inadimplência em condomínio.
Receber uma multa não é nada agradável, nós sabemos, qualquer que seja a conta atrasada. Mas é uma medida para resguardar a parte lesada (o condomínio) em relação a quem está com uma dívida em aberto (o morador).
A cobrança de multas e juros é uma realidade e está prevista por lei no Código Civil Brasileiro, logo, é inquestionável. Quando há a inadimplência por parte de um morador, o regulamento esclarece os seguintes termos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 1o : O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o : O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Sendo assim, para evitar a aplicação de multas e juros, é altamente recomendável que não haja atraso nos débitos com o condomínio. Sem contar que a execução de manutenções, consertos, ampliações e obras do condomínio ficam comprometidos com a inadimplência em abundância. Além do mais, penalidades podem ocorrer, como você lerá na sequência.
Penalidades cabíveis e direitos do condômino inadimplente.
O que pode e o que não pode ser feito pelo morador quando há a inadimplência implica em uma série de direitos e deveres que, ainda que não sejam lembrados todos os dias, precisam ser apontados e levados em conta na hora de resolver o caso.
É de direito do condômino devedor frequentar livremente as áreas públicas do condomínio, sem restrição alguma. Outro ponto importante a ser destacado é que o nome do morador que está inadimplente não poderá, em hipótese alguma e da forma que for, ser divulgado nas áreas coletivas do prédio.
Acerca do tema, está previsto no Código Civil Brasileiro:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O parágrafo III acima fala sobre a votação, e uma das consequências mais conhecidas causadas pela inadimplência no condomínio é a perda do direito de votar nas assembleias. Mas existem exceções: o voto ainda é garantido em assembleias que discutam mudanças no estatuto ou o tamanho do condomínio.
Várias outras penalidades podem ocorrer, sem dúvida. No entanto, as consequências são mais graves:
- Penhora dos bens, até mesmo do próprio imóvel;
- Bloqueio completo da conta bancária;
- Inserção do nome no SPC, no SERASA ou nos dois.
Essas são só algumas penalidades praticáveis e legítimas, podendo haver outras.
Qual é o tempo de atraso para ser considerado inadimplente?
Algumas dúvidas pairam sobre esse assunto e é interessante esclarecê-las para o morador e para o síndico. Nesse ponto, existe uma certeza para todos os casos, que é a existência da inadimplência a partir do primeiro dia de não pagamento do débito com o condomínio. A constatação do atraso é uma confirmação de que o morador está inadimplente.
Contudo, há um outro lado que precisa ser destacado. Não é anormal que o condomínio aguarde um mês para que haja a regularização do valor da dívida (com juros, é claro, como foi citado anteriormente) e só depois, então, tomar outras providências, a fim de solucionar o caso. Aqui entra uma questão de bom senso entre as partes envolvidas. E a margem de tempo sugere que a relação entre o morador e a gestão do condomínio é sempre amigável.
Ainda assim, caso a dívida persista, uma ação judicial pode ser impetrada pelo condomínio contra a unidade devedora por volta dos três meses de atraso, com a instrução de que o período da dívida não se estenda. Em vista disso, é preciso ficar de olhos bem abertos para que o processo não evolua e o resultado traga consequências mais severas sem nenhuma chance de acordo.
As ações para o síndico melhorar as finanças do condomínio.
Se você, síndico, está enfrentando dificuldades nas finanças do condomínio e vê que as melhorias no prédio já poderiam estar em andamento, os tópicos abaixo vão ajudar. Saiba que há alternativas para essa questão e nós listamos abaixo três ações que você pode utilizar para solucionar os altos níveis de inadimplência no condomínio:
– Efetuar cobranças sem indelicadeza
Medidas simples e que utilizam a tecnologia podem tornar a cobrança menos tensa: enviar lembretes sobre a data de vencimento e código do boleto por mensagens, o que traz proximidade entre o síndico e o morador. Mensagens de confirmação do pagamento também são indicadas, pois ficam como um registro a mais do pagamento.
– Encontrar soluções para redução de custos no condomínio
Uma boa saída para contornar a baixa de recursos decorrente de inadimplência é reduzir o valor de taxas cobradas por fornecedores, buscando renegociações temporárias. Outra ideia é a adoção de medidas práticas para a economia de energia elétrica e água, eliminando-se a possibilidade da cobrança de taxas de consumo extras solicitadas pelas empresas fornecedoras.
– Gerar transparência nas contas
Uma prestação sistemática e facilitada das contas do condomínio mostra aos moradores a real situação da propriedade e como o pagamento em dia das cotas condominiais fará a diferença nas contas, conscientizando cada um da necessidade de quitar os débitos existentes.
Dica bônus para síndicos.
Nós temos uma dica valiosa para você que é síndico e quer ter mais clareza e assertividade na administração do seu condomínio. Afinal, quem não quer ser lembrado por uma gestão acima da média, não é mesmo?
Então, que tal ter mais transparência na prestação de contas da sua gestão, esclarecer dúvidas dos moradores com relação aos gastos e receitas do condomínio e, de quebra, ainda receber dicas que vão deixar a sua apresentação muito mais produtiva e interessante?
Se você ficou com interesse, o processo é simples: basta clicar aqui para baixar seu checklist totalmente de graça e completo, com os documentos que não podem faltar para deixar a sua gestão ainda mais eficiente.
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Para finalizar, destacamos que o ideal é que a relação entre o síndico e o condômino seja respeitosa, amigável e aberta para lidar com questões mais burocráticas, como é a inadimplência em condomínio.
Tanto o gestor quanto o morador têm orientações explícitas na lei e no estatuto condominial sobre o que fazer nesses casos de dívidas. Dessa maneira, muita dor de cabeça é evitada.
Adotando as medidas que comentamos aqui neste artigo, o síndico tem plena capacidade de diminuir o índice de inadimplência na sua gestão, favorecendo a manutenção das contas no azul e, assim, seguir com as melhorias no condomínio.
Lembre-se: Como em várias situações, o diálogo é a melhor opção.
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